آیا واحد خالی باید شارژ ساختمان پرداخت کند؟
مقدمه:
یکی از چالشهای پرتکرار در مدیریت مجتمعهای مسکونی و برجها، موضوع پرداخت شارژ ساختمان توسط واحدهای خالی است. این مسئله همواره محل بحث و اختلاف نظر بین مدیران ساختمان، مالکین واحدها و گاهی مستاجرین بوده است. در این مقاله به بررسی جنبههای حقوقی و عملیاتی این موضوع میپردازیم تا مدیران ساختمان دیدگاهی روشن برای برخورد با آن داشته باشند.
قانون تملک آپارتمانها و واحدهای خالی:
بر اساس قانون تملک آپارتمانها و نحوه تملک مشترک آن ها مصوب ۱۳۵۳ و اصلاحات بعدی آن، هزینه شارژ ساختمان (هزینههای مشترک) به دو دسته تقسیم میشود:
- هزینههای واجبالاداء: این هزینهها شامل موارد ضروری برای حفظ و بقای ساختمان مانند هزینههای آب، برق، گاز، شوفاژ، تهویه مطبوع، آسانسور، نگهداری تأسیسات و … است. قانونگذار این هزینهها را مشمول تمام مالکین اعم از اینکه واحد خود را سکونت داشته باشند یا خیر، میداند.
- هزینههای غیرواجبالاداء: این هزینهها مربوط به مواردی است که جنبه رفاهی یا تجملی دارند و الزام قانونی برای پرداخت آنها توسط همه ساکنین وجود ندارد، مانند هزینههای مربوط به استخر، سونا، سالن ورزشی، سرایدار (اگر وظایفش فراتر از نگهداری معمول باشد) و … .
اصل کلی:
طبق ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها، هر یک از شرکاء (مالکین) به نسبت سهم مساحت کل بنا، در هزینههای مشترک و نگهداری آن سهیم هستند. این قانون تفاوتی بین واحد خالی و واحد مسکونی قائل نشده است. بنابراین، اصل بر این است که واحد خالی نیز مانند سایر واحدها، موظف به پرداخت سهم خود از هزینههای مشترک واجبالاداء است.
چرا واحد خالی باید شارژ پرداخت کند؟
- حفظ حقوق سایر ساکنین: هزینههای مشترک برای نگهداری و استفاده از تأسیسات و مشاعات ساختمان است که همگی به یک میزان از آنها منتفع میشوند (حتی اگر به صورت مستقیم ساکن نباشند). به عنوان مثال، فضای سبز، استهلاک آسانسور، هزینه نگهداری تأسیسات موتورخانه، حتی هزینه نظافت مشاعات، همگی به طور غیرمستقیم بر ارزش و قابلیت استفاده ملک خالی نیز تاثیر میگذارند.
- جلوگیری از ضرر به سایر مالکین: اگر واحدهای خالی از پرداخت سهم خود امتناع کنند، بار مالی این هزینهها به دوش سایر ساکنین یا مالکین خواهد افتاد که این امر ناعادلانه است.
- منطبق با قانون: همانطور که اشاره شد، قانونگذار صراحتاً مالکین را در قبال هزینههای مشترک مسئول دانسته است.
موارد استثنا و نکات حقوقی:
- عدم استفاده از برخی خدمات: در مواردی خاص، اگر طبق اساسنامه یا توافق در مجمع عمومی، هزینههایی صرفاً مربوط به خدمات خاصی باشد که واحد خالی عملاً به هیچ وجه از آن استفاده نمیکند (مثلاً هزینههای مربوط به انشعابات آب یا گاز واحدی که اصلا علمک ندارد)، ممکن است بتوان در مورد آن استثنا قائل شد. اما این موارد معمولاً نیاز به مصوبه مجمع و صورتجلسه رسمی دارد.
- قبضهای مصرفی: هزینههایی مانند آب، برق و گاز که بر اساس کنتور مصرفی محاسبه میشوند، برای واحد خالی و با فرض عدم مصرف، معمولاً بسیار کمتر و صرفاً مربوط به هزینههای اشتراک و یا مصرف بسیار ناچیز خواهد بود. این مبلغ معمولاً کمتر از شارژ ماهانه است.
- تصویب در مجمع: بهترین راه برای تعیین تکلیف واحدهای خالی، طرح موضوع در مجمع عمومی ساختمان و اخذ مصوبه رسمی و صورتجلسه شده است. این مصوبه میتواند چارچوب روشنی برای نحوه محاسبه و دریافت شارژ از واحدهای خالی تعیین کند.
راهکار عملی برای مدیران ساختمان:
- مراجعه به اساسنامه: ابتدا اساسنامه ساختمان خود را به دقت مطالعه کنید. گاهی اوقات در اساسنامه یا آییننامههای داخلی، مقرراتی در خصوص واحدهای خالی پیشبینی شده است.
- طرح موضوع در مجمع: پیشنهاد تصویب مقرراتی شفاف در خصوص نحوه محاسبه و دریافت شارژ از واحدهای خالی را در دستور کار جلسه مجمع عمومی قرار دهید.
- مصوبه مجمع: در صورت تصویب، مصوبه را در صورتجلسه مجمع قید و از کلیه مالکین (حتی غایبین) بخواهید که آن را رعایت کنند.
- نحوه وصول: در صورت عدم پرداخت، مدیر ساختمان میتواند طبق مقررات قانون تملک آپارتمانها (ماده ۱۰)، ابتدا اخطار کتبی داده و در صورت عدم پرداخت، از طریق اجرای احکام دادگستری اقدام به وصول مطالبات نماید.
نوینبرج، همراه هوشمند شما در مدیریت ساختمان!
دیگر نگران اختلافات حقوقی و محاسبات پیچیده شارژ واحدهای خالی نباشید. با نوینبرج، تمامی قوانین و مقررات به صورت هوشمند در نرمافزار لحاظ شدهاند. از تعریف دقیق هزینههای مشترک تا تفکیک واحدها و پیگیری وصول مطالبات، همه چیز در دستان شماست. نوینبرج به شما کمک میکند تا با شفافیت کامل و بدون اتلاف وقت، مدیریت ساختمان خود را به بهترین شکل ممکن انجام دهید و از چالشهای حقوقی و مالی در امان بمانید.
